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住房刚需像雾像雨又像风

发布时间:2020-07-13 11:31:18 阅读: 来源:蝶阀厂家

住房刚需 像雾像雨又像风 2010-08-11 08:25深圳新闻网【字号:大中小】

深圳新闻网讯 现在每个房地产市场热点都可能成为全民讨论运动。房价到底假摔了没有、空置率是不是虚高都会引发一场铺天盖地的口水仗。一位地产大佬日前称,“中国不是没有刚性需求,如果没有刚性需求就不会有人骂房价高了,大蒜价格高不是所有人都骂,因为有人不吃大蒜,但房价不管高低都有人骂,说明还是有这种刚性需求。”刚性需求的高低关系着调控政策的力度和取向。我们发现,说到空置率还有几种概念可以讨论,可究竟什么是住房刚性需求似乎连个统一而准确的定义都没有。

最大刚需 “被投资”一手造就

地产新政执行“百天”以来,虽然房价表现纠结,趋势却是向下的。8月初,一些媒体报道:很多城市刚性需求再度进场,少数城市的二手房在7月底的销售数据出现量价齐升的情况。比如北京市的许多二手房售价高于附近刚刚开盘的一手房;深圳7月二手房成交量则整体呈现向上态势;哈尔滨则出现二手房价格上涨。是房地产产业链中的利益集团纠结在一起捣鬼,还是真有所谓的刚性需求在抄底?

任志强说,房地产市场的刚需是客观存在,任何时候都有。但有一点任总没有说:刚需与价格预期是成正比的,即,当市场预期房地产价格还要持续走低时,再刚性的需求也会等,相反,当市场预期房价还要大涨时,没有刚性需求的人也会加入购房大军。而按任总最近的说法,今年三四季度房价还会下跌,甚至明年上半年都会下跌。连房市死多头任总都预期房价会跌,刚需怎么可能提前释放?再看北京上海等大城市的销售记录,除去两限房,新开楼盘寥寥无几,二手房的销售数字仍然低于一手房,远远差于往年水平。没有销售量支撑,所谓7月下旬刚需助推房价反弹是莫须有的。

地价数据也能够证明我的判断。一般来说,房价上涨,地价会先于房价上涨,而最新的数据说明,北京上海等大城市,地价还在大幅下跌之中,比如北京,二季度地价下跌26%,7月的地价进一步下跌,有的地块下跌了50%以上。地价跌了这么多,说明住宅市场需求很冷,所谓“刚需”很可能是“造出来”的。

我相信房地产市场的刚需是客观存在、永远存在。我在新著《保卫人民币》中,曾对房地产市场的正常需求按比例和急切程度排了队,对很多具有较强流动性(人口)的超级大城市而言,目湖南信息网前80%的城镇常住居民已经有自住房,剩余20%是租房或非产权房。但如北京,流动人口太多,相当大的一批外来居民只能租房。这批人都想买房,但绝大部分买不起,不可能西宁治疗白癜风医院奢望买房。测算需求要实事求是:不仅要有需求,也要差不多买得起。一些需求是刚性较大的,比如结婚需求,它大约占等待买房排行的第一位(大约占40%);排在第二位的是改善性住房需求(大约占25%),这部分人是弹性的,价格符合预期可能形成刚性,高于预期,则会按兵不动;然后是外来人口中有实力的购房者(大约占15%),这部分人在超级大城市中表现得刚性很大,因为他们瞄准的不仅是大城市的住房和生活质量,还有很大的额外考虑。一般来说,只要房价基本稳定,这部分人一定会冲在前头,甚至比本地人购买力更旺盛;其次是兼顾改善与投资的需求者群体(大约占20%),这部分人手中有一部分钱,具有改善住房的条件,但并非一定买房,还要看房价预期,尤其是中长期预期;当然,也有介于投资与投机之间的人(它们占10%左右),即买房子基本不住,是为了卖而买,套住了先拿着,拿久了,可能扛不住,因为钱是借的。后两部分购房者就是所谓“空置房”的所有者。

必须强调,以上测算只是估算,而且该比例会随着市场变化而变化。比如,2010年二季度以后,外来人口在北京买房限制增加,投机者都靠边观望,希望改善住房条件的购房者也不急了,唯有结婚被认定为“刚需”,而且这种刚性需求也是不得不出手。其实在我看,结婚也未必真的刚性,如果大家相信任总的话,今后几个月房价还要跌,暂时租房子结婚为什么不行。这就是为什么今年二季度以来租房市场火爆的原因。

房地产乱象年年翻烙饼,未来可能更乱。为什么?在理论上,一直说不清住宅的性质:是消费品还是投资品?许多经济学家一口咬定住房就是消费品,因此必须像粮食蔬菜那样被严格监管,价格涨跌幅不能被(货币)流动性所左右。也就是说,即使M2增长了30%,房价也不能涨;但大多数老百姓则不管经济学家怎么说,看着物价连年涨,钱在银行存着却年年赔。除了房子,基本是买什么什么赔。想一想房子的使用价值不会“折旧”得这么快,再想一想过去十年虽然房地产市场经历了无数次风风雨雨,但房价整体上行趋势不变。你让老百姓怎么选择?!于是有人士说:流动性泛滥才是房价持续上涨的真正祸根,物价飞涨预期下的房价怎么可能不涨。想一想中国的M2每年平均增长15%以上,2009年差一点就奔30%去了,货币这么多,房价怎么可能不涨。于是有经济学家又说,货币虽多,物价没怎么涨呀!若不是房地产市场吸收了如此巨大的流动性,这么多的货币发行怎么可能不冲击实体经济和消费品市场。没有了房地产市场和股市,不知道有多少商品要如大蒜、绿豆、中药一样暴涨。

所谓刚需其实是被物价上涨的预期催的。只要物价上涨的预期在,房地产市场的刚需一定会大幅度增长,各种需求都会成为刚需,没有需求的,也会被迫投资。因此,中国房地产市场的最大刚需实际是“被投资”需求——被迫投资。(中国农业银行高级专员 何志成)

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